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Grundstückskauf: Wann Ihnen ein Vorsteuerrisiko droht
Planen Sie den Kauf eines Grundstücks von einem anderen Unternehmer, sollten Sie beim Verkäufer nachhaken, wann er das Grundstück denn gekauft hat und ob er aus dem Kaufpreis einen Vorsteuerabzug hatte. Ohne diese Vorarbeit drohen Nachteile.
10-jähriger Überwachungszeitraum
Erwirbt ein Unternehmer ein Grundstück und bekommt die im Kaufpreis ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer erstattet, wird die Nutzung dieses Grundstücks 10 Jahre lang überwacht. Ändert sich nämlich die Nutzung innerhalb dieses Überwachungszeitraums – wird das Grundstück beispielsweise umsatzsteuerfrei vermietet –, muss nach § 15a Umsatzsteuergesetz (UStG) ein Teil der Vorsteuererstattung wieder ans Finanzamt zurückgezahlt werden.
Risiko bei Grundstückskauf
Erwirbt Ihr Unternehmen nun ein Grundstück und handelt es sich beim Verkäufer um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen, wird beim Kauf des Grundstücks keine Umsatzsteuer fällig. Es passiert jedoch noch etwas: Der verbleibende 10-jährige Überwachungszeitraum geht auf Ihr Unternehmen über (Abschn. 215 Abs. 3 Umsatzsteuerrichtlinien).
Das bedeutet im Klartext: Hat der Verkäufer beim Kauf des Grundstücks vor 2 Jahren 50.000 € Vorsteuern erstattet bekommen und vermietet Ihr Unternehmen das Grundstück nach dem Kauf umsatzsteuerfrei zu Wohnzwecken, müssen Sie 40.000 € Vorsteuern ans Finanzamt zurückzahlen – und das, obwohl die Vorsteuer nicht Sie, sondern der Verkäufer erhalten hat.
Praxis-Tipp:
Liegt also einem Grundstückskauf eine Geschäftsveräußerung im Ganzen zugrunde, sollten Sie, um auf der sicheren Seite zu stehen, folgende Überprüfungen vornehmen:
- Lassen Sie sich vom Verkäufer des Grundstücks mitteilen, wann er dieses erworben hat und ob er damals die volle Vorsteuer aus dem Kaufpreis erstattet bekommen hat.
- Liegt der Kauf beim Verkäufer bereits mehr als 10 Jahre zurück, haben Sie nichts mehr zu befürchten.
- Liegt der Kauf noch keine 10 Jahre zurück und droht Ihnen wegen einer Nutzungsänderung die Rückzahlung der Vorsteuer, sollten Sie den Kaufpreis um diese Rückzahlung mindern.
Mehr Infos zur Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG erhalten Sie hier in unserem Beitrag „Umsatzsteuererklärung: Wie Sie bei der Berichtigung der Vorsteuer alles richtig machen“.
