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Ausgleichszahlung bei vorzeitiger Beendigung eines Mietvertrags – Was ist mit der Umsatzsteuer?
Stößt ein Umsatzsteuer- oder Betriebsprüfer auf eine Ausgleichszahlung wegen vorzeitiger Beendigung eines Mietvertrags, schaut er meist genauer hin. Besonders dann, wenn die Immobilie bisher umsatzsteuerpflichtig vermietet wurde und für die Ausgleichszahlung keine Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wurde.
In diesem Fall liegt Schadensersatz vor
Von Schadensersatz können Sie also als Vermieter nur dann ausgehen, wenn der Mieter Ihnen freiwillig eine Ausgleichzahlung leistet. Das wäre der Fall, wenn im Mietvertrag keine Ausgleichszahlungen vereinbart sind und der Mieter dennoch zahlt. In diesem Fall muss die Rechnung keine Umsatzsteuer ausweisen, selbst wenn die Vermietung bisher umsatzsteuerpflichtig war (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.10.2010, Az. V B 103/09).
In diesem Fall ist die Ausgleichszahlung umsatzsteuerpflichtig
Stößt der Betriebsprüfer im Mietvertrag dagegen auf eine Bestimmung, wonach der Mieter bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrags eine Ausgleichszahlung zu leisten hat, liegt kein Schadensersatz vor. Die Zahlung rechnet in diesem Fall noch zu den Mietzahlungen. Folge: Wurde bisher Umsatzsteuer ausgewiesen, muss auch die Rechnung über die Ausgleichszahlung mit Umsatzsteuer gestellt werden.
Praxis-Tipp: Beim Mieter, der die Ausgleichszahlung leistet, gibt es noch eine Besonderheit zu beachten: Die Zahlung ist wie Mietaufwand zu behandeln und bei der Ermittlung des Gewerbeertrags zur Gewerbesteuer dem Gewinn aus Gewerbebetrieb anteilig hinzuzurechnen. Das wird meist vergessen, weil die Ausgleichszahlung als sonstiger Aufwand oder eben als Schadensersatz verbucht wird.
